江苏购买扫路车，江苏购买扫路车的地方

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法拍房是什么？能买吗？

法拍房可以买，但有一个前提，自己是否有充分了解所拍房子，并且可以顺利接收。

法院拍买的房子一般来说，就是债务房，抵押房。法院作为执法部门可以对一些债务产权房或者进行抵押，有的是债权人不愿意的，往往产生接收风险和后期矛盾。

有的债权人被迫所抵押房产有三角债的，有可能被第三方纠缠麻烦。有的倩权人的物品没有清理，自己接收不了房子。房子被出租或者还有其它纠纷的，自己接收不到房子。另外，法院所拍的房子有拍卖权，不一定有交接过户的所有权限，导致你后续矛盾不断。

所以，买这类房子，风险和收益并存，谨慎购买！

法拍房能不能买？要看具体标的情况，不能一概而论！本人16年在北京、17年在浙江各拍了一套法拍房，全部都已经顺利交付，价格均低于市价，大概8折左右，关键要在竞拍前掌握好如下几个问题：

第一，标的的权证是否齐全，在谁的手里？仅有购买合同，没有办理产权证的标的，过户会涉及到二次过户，税费较高，此类标的不建议购买！

第二，标的是否已经腾空，如果没有腾空，是被执行人自住还是案外人租赁，实际居住人的身体状况如何？如果实际居住人是老弱病残孕，那么后期腾房可能会有困难，此类标的也不建议购买！

第三，过户税费的担负情况，是相应主体各自承担？还是受买人承担？如果是各自承担，则不必考虑标的是否满五、满二、唯一；如果税费由受买人承担，则要了解标的是满五唯一？满五？满二？这关系到受买人的实际缴税情况，是竞拍决策的决定因素之一。总之，税费各付和满五唯一的标的是首选。

第四，户口情况，如果有被执行人户口的住宅标的不建议购买！非住宅标的可以不考虑此项。

第五，标的租赁情况，标的是否有租赁？租赁合同是否在法院备案？法院是否认可？租赁期限多久？租金已经支付到何时？拍卖成交后租金收益权是否归受买人，收益权归受买人的时间点如何确定？带有长租（超过2年）、租金收益权无法转移的标的不建议购买。

第六，贷款问题，现在有很多银行都提供法拍房贷款业务，但有几点需要明白：法拍房贷款需要在竞拍前面签，而不是竞拍后，竞拍后往往只能补按揭；法拍房以法院评估价作为贷款额度的依据，而不是竞拍成交价，因此贷款额度可能比较低；法拍房贷款需要有担保公司进行反担保，会产生一定的额外费用。

第七，标的交付，往往是竞买人最关心的，实际上不用过于担心，只要标的能过户，交付就不是问题。可以申请法院强制执行，只是需要走程序、等时间；也可以找第三方协助腾房（催收），北京大约按房屋总价的3个点收费，如果房屋里有老弱病残孕，则收费会高一些。

以上就是法拍房竞拍前需要摸清的问题，有些需要给法院执行的法警打电话确认，有些可以找律所调查，如果标的物就在当地，也可以找关系确认，总之没有调查就不要凑热闹，毕竟问题标的还是挺多的，万一摊上了可真是赔了夫人又折兵啊。

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“法拍房”是法院拍卖房产的缩写，是法院强制执行拍卖的房屋，拍卖的过程杂，以公开竞价方式由出价最高者购得，风险虽高，一般比市场价格低。

对于法拍房是否限购，在实际实践中“因城而异”，相关的法律背书是：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力（《物权法》）；被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况，根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产，人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理（《民事诉讼法》）；拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移（《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》）。由此看出，司法拍卖是人民法院执行的一种强制处分措施，意味着某债权人的利益受到了侵害，只能通过资产处置来补偿损失。

从理论上讲，按照以上法律规定和司法解释，“司法拍卖房屋的所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策的影响，房管局或者国土局作为产权过户的协助执行单位，必须配合办理相关手续。”但实际操作中，有的城市会限购法拍房，有的则不限购，例如深圳是限购的（截至2018年8月）：该市户籍居民家庭(含部分家庭成员为该市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策；该市户籍成年单身人士(含离异)在该市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在该市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非该市户籍居民家庭，限购1套住房；对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行；购房时间的认定，以在该市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。因此，竞拍者在竞拍前应率先确定自己的购房资格与贷款资格。房地产限购之所以有效，是因为中国房地产的现金支付率高，中国购房者购买力充足，因而对抵押紧缩表现出弹性。司法拍卖房大多需要一次性全款支付，给限购政策的执行带来了空间。

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法拍房的来源一般有：购房人向银行贷款购房，拖欠贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖房产变现来偿还贷款；如约定以自有房产抵押，到期不能还款，根据《担保法》，债权人只能向法院申请并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款；如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，若该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；无主财产也能成为拍卖的房源，只是生活中几乎很少发生。

法拍房的来源即预警了相关风险：如果房屋有实际长期租约，租客可能会拒绝搬离房屋，买受人不能破坏租约申请强制执行（买卖不破租赁），买受人应当核实租约是法院查封之前还是之后才签署，当然买受人成为新业主后，只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益；有的房子可能存在其他债权人，房屋可能被多次抵押，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，入住这种房屋后可能会遭其他“债主”的追讨；法院不承担瑕疵担保责任，通常只是对房屋明显瑕疵进行简单描述，房屋存在的其他隐秘或暂时因技术水平所限不能显现的质量问题都不会体现；是否被其它机构查封，房产可能被当地打击非法集资办公室等查封，导致无法过户；房屋不是空中楼阁，是由房屋的所有权、土地的产权、地籍等支撑起来，例如土地若是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金，土地若是存在抵押或压红线也无法过户，类似情况等等；如果法拍房是经济适用房，需要补足差价；最恶劣的情形是买到了“凶宅”，后期需要通过大量的修缮、设计来“变凶为吉”。

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银行、司法机关等并不实际运作具体的竞拍环节，而是通过委托拍卖公司，由拍卖公司公告房地产出售信息来进行拍卖（现在一般有网络拍卖，或者现场与网络同步拍卖等方式，以淘宝网拍、京东网拍为典型）；设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少1人报名且出价不低于起拍价，方可成交（好事者切忌只为了围观而报名，假如只有1人报名，最后就会以保留价格成交）；最高人民法院规定，法院拍卖不动产时，竞买人应当在拍卖前向法院预交拍卖保证金（标的物拍卖价的10%—20%），应当预交而未预交拍卖保证金的，不能参与竞买（竞拍人务必确认淘宝和支付宝账号完成实名认证，建议提前1-2天缴纳保证金，交保成功意味着报名竞拍成功，如果竞拍失败，保证金会原路退回）。

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